Управління багатоповерхівкою: довіримося професіоналам

Для історії України 25 пострадянських років – не надто суттєвий термін. Та його було цілком достатньо для того, щоб перетворити систему ЖКГ. Але, на жаль, реформаторського дива у галузі за цей час так і не сталося. Підтвердженням цьому служить хоча б такий факт: більшість наших співвітчизників продовжує жити в комунальній системі, створеній ще за часів СРСР.

Скуті одним ланцюгом

Головну роль у цій системі, як і раніше, відіграють ЖЕКи. За ними збереглося колишнє всесилля. Користувачі житлово-комунальних послуг позбавлені будь-якої можливості контролювати їхню роботу, а тим паче – впливати на неї. І це притому, що за послуги, якість яких бажає бути значно кращою, ми платимо чималі гроші.

Житлово-комунальні послуги не обмежуються лише подачею води, газу, забезпеченням електроенергією, теплом тощо. Вони також передбачають ефективне управління багатоквартирними будинками: створення комфорту для мешканців, економію для їхніх гаманців.

Однак є ще одна особливість поточного моменту – ми фактично залишаємося приписаними до ЖЕКів. Тому часто позбавляємося вибору альтернативних структур, які могли б скласти їм належну конкуренцію та тим самим кардинально поліпшити ситуацію на ринку. Йдеться, зокрема, про управляючі компанії, масова поява яких може позитивно позначитися на якості та вартості житлово-комунальних послуг.

Закон? Який такий закон?

Остаточне прощання з ЖЕКами мало відбутися ще минулого літа. Так передбачалося законом «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Відповідно до нього, на зміну ЖЕКам мали прийти управляючі компанії. Очікувалося, що вони запустять у галузі ринковий механізм, створять конкурентне середовище та передумови для того, щоб комунальники зрозуміли, що мешканці наймають їх на роботу, і тому право вибору, кому надати перевагу, залишається за ними.

Тим не менш, багатостраждальний закон, на який покладалися великі сподівання, так і не запрацював на повну силу. Каменем спотикання стала відсутність типового договору на управління багатоквартирним будинком. Це дуже важливий документ, який був покликаний впорядкувати відносини сторін, їх відповідальність одна перед одною, визначити якість послуг, які надають управляючі компанії, та багато інших параметрів. У результаті робота комунальних органів влади з реалізації закону «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» була паралізована, що дозволило ЖЕКам зберегтися.

Зараз ми спостерігаємо непросту ситуацію, подібну до архітектурної еклектики, що передбачає змішування різних стилів. Наразі функціонують ЖЕКи та одночасно до роботи стають створювані об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), які беруть на себе управління своїми багатоповерхівками, а також управляючі компанії.

Обираємо професіоналів

Ініціатори житлово-комунальної реформи обмежилися половинчастими заходами. В результаті монополізований ще за радянських часів ЖЕКами ринок житлово-комунальних послуг не зазнав суттєвих змін. Тому конкуренти ЖЕКів досі залишаються в програшному становищі. Зрештою, як і мешканці багатоквартирних будинків, які позбавлені можливості обирати собі достойних управляючих.

Важливе уточнення – управляючі компанії не конкуренти ОСББ. Потому, як мешканці багатоповерхівок організували об’єднання і тим самим отримали статус юрособи, вони одержують можливість вибору – або самим займатися обслуговуванням своїх будинків, або довірити цю справу професіоналам.

Європейський досвід показує, що управління багатоповерховими будинками вимагає чималих зусиль, практики та високої кваліфікації. Підготовка відповідного фахівця в різних країнах Євросоюзу займає від 1,5 до 3 років.

Безумовно, і в ЄС є колективні домоволодіння, які самотужки займаються вирішенням своїх комунальних проблем. Однак у своїй більшості це невеликі будинки. Зазвичай в них нараховується кілька квартир. Випадки, коли мешканці багатоповерхових будинків самостійно управляють своїм комунальним господарством, в Євросоюзі зустрічаються вкрай рідко.

Так відбувається через те, що не в кожному будинку, навіть якщо він багатоповерховий, знайдеться достатньо активістів, готових узяти на себе відповідальність за вирішення комунальних проблем. Часто дешевше найняти спеціаліста, ніж самому виконувати ту чи іншу роботу. Не випадково на Заході побутує вислів – «сам заробив, дай і іншому заробити». Та, схоже, ми наразі не готові запозичувати ці європейські цінності та підходи в реформуванні ЖКГ.

Запозичувати лише успішний досвід

Скоріш за все, нам не припаде до душі й досвід Росії, де всі ЖЕКи впродовж однієї ночі перетворилися на управляючі компанії. Після цього тамтешні чиновники почали масово рапортувати, що з поставленим завданням впоралися успішно. Насправді росіяни як були безправними за ЖЕКівських часів, такими ж залишилися і за управляючих компаній. Вони були позбавлені можливості обирати ці компанії на власний розсуд.

А все через те, що ЖКГ залишається ласим шматком: у цьому секторі економіки обертаються великі гроші і тому всі ті, хто має відношення до житлово-комунальної сфери, не хочуть добровільно від них відмовлятися.

У тій же Німеччині держава та муніципалітети не втручаються в роботу управляючих компаній. Питаннями сертифікації та надання права роботи на ринку займаються громадські організації, згуртовані в асоціації.

Чи можливий такий підхід в Україні? А чом би й ні! Адже закони ринкової економіки повсюди працюють однаково. Важливо їх не ігнорувати.

Формула успіху

Головне – необхідно демонополізувати ринок житлово-комунальних послуг. Це посприяє розвитку комерційних структур, які спеціалізуються на їх наданні. Практика довела, що, на відміну від ЖЕКів, управляючі компанії більш чутливо реагують на потреби ринку та максимально швидко прилаштовуються до них.

Треба розуміти, що конкуренція на ринку реальна лише в тому випадку, якщо мешканці кожного будинку користуватимуться правом вибору управляючої компанії. Тоді з’явиться можливість визначати, котра з них працює успішніше, надає якісніші послуги за прийнятною ціною.

Не виключено, що спрощення процедур виходу управляючих компаній на ринок може спровокувати й певні негативні наслідки. Наприклад, цим можуть скористатися компанії, що не мають достатнього досвіду для надання житлово-комунальних послуг чи необхідних ресурсів, аби в повному обсязі та вчасно виконувати взяті на себе зобов’язання.

Щоб упередити такі ситуації, треба страхуватися. Приміром, всі домоуправління в Німеччині застраховані. Там уже давно працює правило – чим надійніша управляюча компанія, тим менше ризиків вона створює для страховиків. Страхові послуги такої компанії домоуправлінню обходяться дешевше. І, навпаки, якщо домоуправління вирішить найняти управляючу компанію, яка на ринку виявиться серед новачків, то змушене буде платити страховику більші страхові премії.

На відміну від наших співгромадян, які наразі позбавлені альтернативи ЖЕКам, європейці на повну міру користуються правом вибору компаній, що беруть в управління їхні будинки. У наявності такого вибору й криється головний секрет успіху житлово-комунальної реформи.

Артем Садовий,

Національний прес-клуб «Українська перспектива»

Спеціально для онлайн-газети Новини Черкас