Інструменти продажу землі в умовах дії мораторію

Коментар партнера Юридичної фірми OMП Кирила Левтерова

Остап Бендер знав 400 відносно чесних способів відбирання грошей у населення. Сьогодення, після подовження, в черговий раз, мораторію на продаж деяких видів сільськогосподарських земель у 2018 році, дає нам варіанти «відносно чесного придбання» землі. Адже наявні попит і пропозиція на неї змушують приховувати продаж під іншими видами цілком законних правочинів.

Покарання за проведення подібних законних правочинів без примусу – немає, але…

Кожна з таких проведених операцій несе ризики втрати грошей чи прав на землю покупцем або недоотримання справедливої ціни за землю (!).

Тож власникам паїв, яким пропонуватимуть  «продати» їх в один із зазначених нижче способів, або, тим, хто планує придбати землю, використавши один з наведених інструментів, порадив би спочатку добре поміркувати: наслідками подібних операцій можуть бути цілком реальні втрати.

Спосіб 1. Емфітевзис.

Як і оренда, це - право користування, але фактично без часових обмежень і з можливістю продажу (може прирівнюватися до права довічного користування). На практиці застосування емфітевзису мало відрізняється від купівлі-продажу. Так, фактично власник не може продати землю, але може продати право нею користуватися. Наразі є єдиним легальним способом оформлення тривалих прав користування земельною ділянкою. Ці права ще можна і продати, що робить договір емфітевзису зручним інструментом для подальшої передачі прав на землю.

«Сірість» інструменту в тому, що, як правило, реальну суму в договорі не вказують (хоча через ризик втрати прав емфітевзису покупці наразі частіше почали вказувати реальні цифри і сплачувати сумарно до 19,5% податку від вартості землі).

Ризики: Для продавця: існує ризик, що буде виплачена не реальна сума, а занижена, та, яку, вказали у договорі. Для покупця: ризик у тому, що він не стає власником. Він оформлює своє право користування на договірних відносинах. І можливість розривання договору залишається.

Для прикладу: фіскальна служба вже розпочала «пробувати ґрунт» щодо можливості визнання договорів емфітевзису «удаваними правочинами» і, як наслідок, - визнання їх недійсними.

Спосіб 2. Довгострокова оренда до 50 (як правило на 49) років.

Це - найпоширеніший після емфітевзису спосіб оформлення прав на земельні ділянки, які підпадають під дію мораторію. Право оренди за таким договором підлягає державній реєстрації.

Ризики: Недоліки довгострокової оренди полягають у надзвичайно високому рівні регулювання з боку держави, неможливості продати право оренди або використовувати орендовані землі для залучення кредитних ресурсів. Залишається ризик, що договір оренди не буде продовжено після завершення його терміну, а суборенда часто оподатковується ПДВ.

Спосіб 3. Зміна громадянства.

При набутті громадянства іноземної держави власник протягом року зобов’язаний продати свою земельну ділянку с/г призначення. Це положення прямо передбачено Земельним кодексом і, в той же час, мораторієм не обумовлюється.

Таким чином, в разі, якщо власник земельної ділянки (т.з. «паю») чи спадкоємець змінив громадянство, – він може оформити і посвідчити нотаріально договір купівлі-продажу. Така схема на сьогодні стала достатньо розповсюдженою, в тому числі, - через прийняття громадянства країни-агресора мешканцями окупованих територій.

Ризик. Дана операція фактично нічим не відрізняється від купівлі земель, на які не розповсюджується мораторій, наприклад, приватизованих земель для особистого селянського господарства. Проте проблемою є досягнення домовленостей з нотаріусом щодо посвідчення такого договору.

Спосіб 4. Ілюзорний договір займу.

Йдеться про відчуження землі за участю судів. Наприклад, землевласник брав у покупця фіктивну позику на суму, рівну ціні продажу під заставу підмораторної землі, через місяць позика не поверталася, і на закладену землю набувалося стягнення. Використовувалася раніше. Зараз може використовуватися лише для ділянок, призначених для ведення індивідуального сільського господарства.

Ризики: Суди зайняли позицію, що такі угоди, за якими є стягнення, є уявними правочинами. Цей інструмент досить ризикований з точки зору юридичної чистоти. Право бути заставодержателем с/г землі залишили тільки банкам, які за специфікою своєї діяльності не зацікавлені в угодах із землею. Шанси скористатися таким механізмом – малоймовірні. 

Спосіб 5. Обмін однієї земельної ділянки на іншу (міна).

По суті, це були обміни повнорозмірної земельної ділянки («паю») на будь-який клаптик землі. Зараз цю схему застосувати важче. Нормативними актами визначено, що операції щодо міни можливі лише між земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Втім, є практика укладення договорів міни невеликої за площею земельної ділянки на іншу земельну ділянку, звичайного для відповідного регіону розміру. У такому випадку міна відбувається з доплатою власнику більшої земельної ділянки. Є випадки, коли масив в 4 га змінюється на кілька соток, звичайно з доплатою. В цьому випадку «доплата» і є тою ціною, яку одержує продавець «на руки».

Ризики. Є судова практика, коли оскаржувалася міна земельними ділянками, одна з яких не була виділеною в рахунок земельної частки (паю). До того ж є відносно висока вартість супроводу такої операції: накладні витрати можуть сягати 50% від вартості землі.

Спосіб 6. Договори "заднім числом".

Схема побудована на укладанні цивільно-правових договорів міни, попередніх договорів з власниками земельних паїв, "прив'язаних" в контексті укладення основного договору до моменту закінчення мораторію, датованих з 1 по 12 січня 2007 року (в період дії так званого "мораторного вікна").

Ризики. Дуже велика ймовірність, що договір буде визнаний недійсним, бо потребує державної реєстрації. Відповідно до п.15 перехідних положень Земельного кодексу, всі правочини, спрямовані «на майбутнє», є недійсними з моменту їх укладення та посвідчення. Підробка документів так само як і дат під документами – пряме порушення законодавства, в тому числі Кримінального кодексу. Тому ми застерігаємо наших клієнтів від подібних кроків.

Супровідні (додаткові) документи для будь-якого способу, крім міни та продажу.

При оформленні права користування земельними ділянками (оренда, емфітевзис) на практиці підписується пакет т.зв. супровідних документів – генеральна довіреність на управління земельною ділянкою (можуть бути нюанси у застосуванні через положення статті про мораторій) та заповіт. Вкрай рідко  укладається договір довічного утримання.

Ризики. Для продавця: може не отримати кошти, оскільки навряд чи стане розповідати в поліції, як обходив мораторій. Для покупця: заповіт може з’явитися і будь-який інший. Тоді висока ймовірність оскарження попереднього заповіту, передачі землі, відповідно до нього, в суді. До того ж, у цивільному кодексі є положення, яке передбачає, що пенсіонерів не можна залишати без спадщини. Якщо, крім земельної ділянки, іншої спадщини немає, великий ризик, що заповіт буде оскаржено.

Право розпоряджатися земельною ділянкою за довіреністю заборонено Мораторієм. Власник ділянки (також в особі опікуна, довіреної особи) може відкликати супровідні документи (або оскаржити, прикладом, договір довічного утримання, якщо цей договір де-факто не виконувався «покупцем»).

Крім цього, висока кількість ризиків, які супроводжують подібні операції, зменшують вартість землі при купівлі. Тобто за продовження мораторію, в кінцевому рахунку, платить…власник земельної ділянки…

Опубліковано:  http://agravery.com/uk/posts/author/show?slug=instrumenti-prodazu-zemli-v-umovah-dii-moratoriu